“雙打”房市‧購屋宜精明

家庭“債台高築”隱憂揮之不去，打房不能手軟、打債更要堅決！這也許是國家銀行當前下的最大決心！

市場熱傳政府近期又要出新招，向房貸下手，以“淨收入”替代“總收入”作為批准房貸指標、還可能在預算案中讓高達30%的產業稅捲土重來，“打房”、“打債”一舉兩得。

然而，“雙打”一出，究竟誰最痛？會否殃及無辜，反引起對“蚊子叮牛角”的民怨？升斗小民此時該進還是退？今天的《財富焦點》或能夠為你解決“燃眉之急”。

全球經濟再掀雙重衰退隱憂，原本“蠢蠢欲動”的房貸利率突像泄了氣的汽球，暫令購屋者放下心頭大石，但唯恐不能開心得太早，因為前方還有另一巨石，那就是早在7月已悄悄傳開的打房措施，以扣除所有債務的淨收入標準計算家庭債務（房貸與車貸），而非目前實施的毛收入基準。

這項措施的落實度多高？市場眾說紛紜，但若按大馬目前高居不下的家債水平來看，該措施恐怕志在必行，尤其眼看國行近期頻頻收緊信用卡的“優待”。

家債禍首：
低利率與購產業便利

大馬家庭債務佔國內生產總值比重在2009與2010年創新高，自2008年的63.7%，暴升至76與75.9%，低利率與購買產業便利的融資方案顯然是家庭債務狂飆的兩大禍首。

家庭債務覆水難收，也反映在總住宅產業貸款批准上，即使7月總產業貸款批准按月跌8.2%，但按年仍起14.7%，住宅產業貸款佔總貸款比也相應自49.7%，增至54.3%。

因此，國行早前曾直言將繼續“緊盯”大馬家庭債務情況並在必要時採取額外對策，也正向銀行業者咨詢，以淨收入計算家債可行性，打房與打債似乎心意已決。

貸款人的薪資是銀行評估房貸的關鍵指標，目前房貸與車貸等家庭債，可接收水平是佔毛收入的30%，因此，若該措施落實，民眾貸款幅度與產業負擔力必難逃一劫。

興業研究不排除國行落實該政策的可能性，主要是行政措施將是壓制房貸成長氾濫的唯一工具。

儘管分析員不確定該收入門檻會否調整，但即使調整，相信也不會顯著，否則這將減少國行壓制家庭債務的效果。

值得一提的是，大馬產業市場無論在增值、交易量與開放度上，雖皆落後區域產業市場，如新加坡、香港與中國第一級城市，但相對下，國行採取的打房與打債措施也遠不如區域各國，意味國行擁有更多空間來採取更多嚴謹策略。

中低收入群
首當其衝

一旦這項措施落實，分析員預計會削減市民負擔力14到37%，收入低過5千令吉的中低收入族群，顯然首當其衝。

前身為大馬產業經紀公會（MIEA）會長的Reapfield產業計劃行銷主管蘇瑪直言，若國行真落實以“淨收入”來計算房貸，對產業市場與一般市民的影響恐怕很大。

他舉例，若某個人總收入為1萬令吉，他的貸款償還最多是總收入的三分之一，即3千300令吉，依貸款期限25年與4%利率估算，能夠獲得的房貸達62萬令吉，但如果以淨收入而言，他可能只有8千令吉，貸款償還將急降至2千666令吉，貸款期限25年與4%利率前提下，獲得的貸款也將降至50萬令吉。

“這意味前者可購買的房價達78萬令吉，但後者只能購買價格為62萬令吉的產業。”

根據興業分析，若個人每月總薪資為5千令吉，按淨薪資與每年總收入5或6倍的產業負擔價值計，相關人士所能承擔的產業價格，估計從30萬令吉減至23萬1千令吉，或自36萬令吉降低到27萬7千令吉。

若以巴生河流域產業作指標，去年住宅產業平均價介於29萬1千至48萬9千令吉，同時，約23%的住宅產業以25萬令吉以上標價，2.3%以超過100萬令吉標價，這意味只有每月總收入超過5千令吉的個人或家庭具負擔力。

蘇瑪：降低個人購產業能力

蘇瑪認為，此舉其實降低了個人購買更高房價的產業能力，必然引起市場爭議，尤其正置產業價走高之際。

“這對中收入者的影響很大，可能對一般購屋者太‘嚴苛’！”他認為，若這項政策執行，一般市民的負擔能力是最大隱憂，若未執行妥善，大眾購買力料顯著稀釋，除非另一新措施隨之擬定。

一名產業特許估價師也指出，除非國行執行該措施後，能夠降低國內中價產業價格，否則，這項措施無疑是政府提昇可負擔產業計劃目標的“阻力”。

依據首相署經濟策劃單位（EPU）資料，城市家庭中，高達30.6%的每月收入超過5千令吉，或整體總家庭的24.2%，每月薪資超過5千令吉，另5.9%每月賺超過1萬令吉。

75%家庭
只能負擔30萬以下房產

基於大馬總家庭數量達650萬戶，意味大馬只有130萬至150萬家庭有能力購買價值超過30萬令吉的產業，若平均家庭人數為4.3人，這相當於人口570萬至670萬人，佔總人口2千800萬人約21%，即超過75%者，只能負擔30萬令吉以下房價的產業。

價格介於10萬與30萬令吉的中價產業推介與需求放緩，是市場人士的擔憂。

該估價師解釋，這項措施下，一般收入者受到的打擊，肯定超過高收入者，中低收入者的產業認購率走低，必導致中價產業需求長期走疲。

然而，興業卻看法不一，認為大眾市場專注的中價產業，受創度可能較高檔產業輕，因首次購房者或能夠在政策中逃過一劫。

檳城Azmi&Co特許估價師與產業顧問董事經理詹德拉也不鼓勵國行採取此舉，因為這難免帶來負面的連鎖效應。

打壓投機客
30%盈利稅或捲土重來

另一方面，全國大選迫在眉睫，政府為消弭大馬民怨的榜首-高房價，恐怕接二連三的打房策略早在預期中，2007年高達30%的產業盈利稅會否捲土重來，也成了此次預算案的焦點。

不久前，政府的打房政策敲鑼打鼓，從重施產業盈利稅到限制第三房貸上限，傳言政府可能在即將公佈的預算案，再向產業盈利稅“開刀”，恢復數年前高達30%的產業盈利稅。

興業預見，如果政府此次再向產業盈利稅下手，可能回復到2007年4月1日前或略較當時低的水平。

當時，若購置產業首2年內脫售，產業盈利稅高達30%，再按購置產業的年數增加，逐步降低產業盈利稅，即購置產業的3與4年內脫售，各為20與15%。

為打擊產業投機客，政府自2010年1月1日起，規定產業購置5年內轉售，需支付產業盈利稅5%。

隨調高產業盈利稅主要為打擊產業投機者，蘇瑪認為，市場應對此舉大表歡迎。

不會動搖自住購屋者能力

“大馬應為節節上升的產業價降溫，而此舉正好是長期良好舉措，不但不會動搖自住購屋者的能力，還能壓制投機者。”

不過，他強調，國行打投機客，應針對擁有數項產業者，許多擁有10至20項產業以上的投機客仍在購買產業，這些才是導致產業泡沫的主導者！

“產業盈利稅削減融資賺幅，絕對有助於壓制投機風。”他也建議，政府大可對購置產業一年內脫售者，施產業盈利稅的同時，也施“棄籍稅”（Exit Tax），或確保擁有超過5棟房產者的融資轉幅只有50%，以加重打房火力。

投資宜考量
“租金回酬”

至於投資者該如何在“進退兩難”的年代中取得平衡點？“置產前宜謹慎”依然是眾專家逆市中的不二法門。

蘇瑪認為，長期而言，任何時間都是進軍產業時機，問題是若2至3年內大量產業單位流入市場，投資者必須對置產據點更加謹慎。

對於購屋者，他認為，“便利性”應是先決條件，但針對投資者，“租金回酬”應是置產考量的最大因素，因此，切忌湧向單位太多的地方，因若供應太多，租金回酬競爭力將大減。

本地一名產業投資專家提到，供應左右產業價值，一些地區的公寓產業，可能已出現短期供應過剩窘境，並導致出租率走疲，投資者“錢”進房市時應留意。

基於產業價調整的可能性提高，產業專家不忘提醒，無法承擔風險的投資者，最好先保持觀望態度。

產業價難逃下調命運

產業價去年一口氣暴升30到50%，然而，外圍經濟動盪不靖的年代，“打房“與“打債”政策又可能隨時雙管齊下，產業價調整看來已是難以擺脫的宿命。

興業認為，若國行以上“打房”措施確實進行，產業價格在供應需迎合需求下，可能也得相應調整14到37%，才能讓市場接受。

“除非發展商減少產業計劃限制市場供應量，否則，產業價將無可避免下調。”

明年次季有望趨穩

另外，蘇瑪承認，產業價格已創下前所未有的高水平，也是不少房地產仲介已察覺的趨勢，惟因經濟成長放緩衝淡產業士氣，他相信，產業市場有望在明年次季趨穩。

“儘管我不願對產業展望過度負面，但不容質疑的是，今天的產業市場，投機度經已很高，這也是為何產業價不斷跑高。”

他舉例，一項產業計劃，可能早上推介時為每平方尺820令吉，隔天即漲至860令吉，該趨勢可見已毫無節制。

“產業價就像消費者產品一樣一直在起，大馬產業在區域中最廉宜的說法，早已‘站不住腳’。”

他認為，產業是大眾基本需求，每個人應有置產權利，產業市場除必須負起社會責任、公平義務，每個人也需扮演領導與負責任的角色。

“市場推高產業價格導致產業難以負荷的同時，經濟低迷也展延了市場購置產業的需求，料逐步壓制產業市場成長。”

他不預見產業市場的泡沫破滅，畢竟大馬產業市場整體還算穩健，至少到明年次季初仍將趨穩，最終也相信會撥開雲霧。

興業也提到，未來產業走勢如處於“交叉路口”，經濟雙重衰退的恐慌可能打擊產業需求，惟升息告一段落與美國潛在推出第三量化寬鬆政策（QE3），卻有望進一步帶動資本流入亞洲國家，通貨膨脹壓力推波助瀾下產業或也不失保值地位。

零售廣場仍有望逆勢突圍

興業預見，機構產業基金與產業投資信託（REITs）仍在物色具吸引力的商業產用資產下，大馬零售廣場的價值仍有望逆勢突圍。

“住宅產業交易量雖穩健，但礙於高檔產業需求受監管政策的影響較大，需求無可避免衰退下，交易平均值可能受挫。”

按目前經濟衝擊情況而言，興業相信，產業銷售與價格或面臨5到10%的調整。

結語：

置產是一項漫長的投資，即使政府短期內“打房”兼“打債”，升斗小民也只能作好本份，不再盲目追逐高價產業的同時，更應在置產前以自身財務能力為考量因素。（星洲日報／投資致富‧財富焦點）